Articolo aggiornato all’11 ottobre 2026.
Chi cade sulle scale, nell’androne o in un altro spazio comune può chiedere il risarcimento al condominio, che risponde come custode delle parti comuni. La regola è nell’art. 2051 c.c.: «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito».
Una responsabilità oggettiva
Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che questa responsabilità è oggettiva, non presunta: chi è caduto deve provare il nesso causale tra la cosa (la scala, il portone, il pavimento) e il danno, indipendentemente dalla pericolosità della cosa; il condominio si libera solo provando il caso fortuito, valutato in senso oggettivo e senza che conti la sua diligenza (Cass. civ., Sez. Un., ord. 30 giugno 2022, n. 20943). Non basta quindi al condominio dimostrare di aver curato la manutenzione: lo ha ribadito Cass. civ., sez. III, ord. 8 settembre 2023, n. 26209.
Quando la disattenzione di chi cade esclude il risarcimento
Il caso fortuito può consistere anche nella condotta della stessa vittima. Il mero accertamento di una disattenzione, però, non comporta automaticamente l’esclusione del risarcimento: occorre valutare se la condotta colposa abbia concorso al danno oppure ne sia stata la causa esclusiva (Cass. civ., sez. III, 9 febbraio 2023, n. 4051). Conta quanto il pericolo fosse visibile e superabile con le cautele normalmente attese. Secondo il principio di Cass. civ., sez. III, 1° febbraio 2018, n. 2480, riportato dalle Sezioni Unite nella stessa ordinanza n. 20943 del 2022, «quanto più la situazione di possibile danno è suscettibile di essere prevista e superata attraverso l’adozione da parte dello stesso danneggiato delle cautele normalmente attese e prevedibili in rapporto alle circostanze, tanto più incidente deve considerarsi l’efficienza causale del comportamento imprudente del medesimo». Questo comportamento può interrompere il nesso causale quando, «benché astrattamente prevedibile, sia da escludere come evenienza ragionevole o accettabile secondo un criterio probabilistico di regolarità causale». In questo caso il risarcimento è escluso.
Quando la disattenzione riduce il risarcimento
Se la condotta di chi è caduto non basta a escludere la responsabilità del condominio, può comunque incidere sulla somma: secondo l’art. 1227 c.c., il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa del danneggiato e l’entità delle conseguenze che ne sono derivate, e non è dovuto per i danni che avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza (Cass. n. 4051 del 2023, che precisa che quest’ultima ipotesi richiede un’eccezione della controparte).
Il precedente del 2017
Con l’ordinanza 31 ottobre 2017, n. 25837 la Cassazione aveva affermato che la condotta della vittima esclude la responsabilità del custode solo se è stata colposa e non era prevedibile da parte del custode, e che la mera disattenzione non integra di per sé il caso fortuito. L’idea che la sola disattenzione non basti è tuttora seguita; il criterio con cui si valuta la condotta della vittima, però, è oggi quello oggettivo della regolarità causale indicato sopra, non più la prevedibilità da parte del custode né la diligenza di quest’ultimo.
Che cosa conta nel caso concreto
- lo stato della cosa e il suo legame con la caduta: dislivelli, gradini consumati, illuminazione, segnalazioni;
- se il pericolo era visibile e superabile con le cautele normalmente attese;
- se chi è caduto conosceva i luoghi;
- le prove: fotografie dei luoghi, testimoni, referti e documenti medici.
La valutazione dipende sempre dai fatti del singolo caso. Per esaminare una caduta avvenuta in condominio può contattare lo Studio.