Articolo aggiornato al 26 agosto 2026.
Una parola cambiata nel 2012 ha trasformato il fondo speciale per i lavori condominiali in una condizione di validità della delibera. Nel primo semestre del 2026, però, nove decisioni di merito hanno tracciato confini non sempre coincidenti sul momento e sulle modalità della sua costituzione.
Una delibera da 487.000 euro
Nel settembre del 2017 l’assemblea di un condominio milanese approva il rifacimento delle facciate. La spesa è imponente: 487.000 euro. L’amministratore riceve incarico di chiedere un finanziamento bancario che copra circa metà dell’importo; ai condomini viene offerta la scelta fra aderire al finanziamento o pagare secondo gli stati di avanzamento. Nel frattempo la riscossione viene frazionata: tre rate iniziali da 18.000 euro e altre cinquantasette da 7.600. La banca poi negherà il credito, e l’assemblea confermerà comunque la rateizzazione. L’impresa appaltatrice accetta di essere pagata in sessanta rate.
Tutti, insomma, sono d’accordo: la maggioranza dei condomini, l’amministratore, perfino l’impresa che dovrà attendere cinque anni per incassare.
Anni dopo, un condomino si oppone a un decreto ingiuntivo da 2.605,60 euro. Il giudizio arriva in Cassazione, e la Corte dà torto al condominio. Quella delibera era nulla. Non perché la spesa fosse eccessiva, non perché le opere fossero inutili, non perché qualcuno fosse stato tenuto all’oscuro. Era nulla perché mancava una cosa che nessuno, in quell’assemblea, aveva pensato di dover fare: mancava il fondo speciale.
La parola che ha cambiato tutto
Prima della riforma del condominio l’art. 1135, primo comma, n. 4, del codice civile stabiliva che l’assemblea, deliberando opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, dovesse costituire un fondo speciale «se occorre». La legge n. 220 del 2012, poi ritoccata dal decreto-legge n. 145 del 2013, convertito nella legge n. 9 del 2014, ha cancellato quelle due parole e ne ha scritta una sola al loro posto: obbligatoriamente.
Il fondo deve essere pari all’ammontare dei lavori oppure, se il contratto prevede pagamenti graduali collegati agli stati di avanzamento, pari ai singoli pagamenti dovuti.
Vale la pena soffermarsi su questa alternativa, perché è la porta di servizio più fraintesa del diritto condominiale. Il fondo progressivo non è una comodità che l’assemblea si concede quando i soldi scarseggiano: è ammesso soltanto se sia così previsto dal contratto. Non basta rateizzare la riscossione fra i condomini; occorre che sia il contratto di appalto a prevedere pagamenti scaglionati in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere, e che il fondo segua quella scansione.
Nel caso milanese fu esattamente questo a mancare. La Cassazione annotò che il condominio non aveva specificato né che il fondo fosse stato costituito per l’intera somma, né che il contratto prevedesse il pagamento graduale per stati di avanzamento.
La ragione della severità è meno burocratica di quanto sembri. Il fondo non serve a fare bella figura nei bilanci: serve a garantire la preventiva copertura finanziaria dell’intervento e a ridurre il rischio che il condomino diligente debba sopportare le conseguenze economiche della morosità altrui.
Da adempimento contabile a condizione di validità
Con l’ordinanza 5 aprile 2023, n. 9388, la Seconda Sezione civile della Cassazione ha compiuto il passaggio decisivo, richiamando il principio già affermato dall’ordinanza 25 maggio 2022, n. 16953. L’allestimento anticipato del fondo, ha stabilito la Corte, configura una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere.
Non è un adempimento da rinviare alla fase esecutiva e non è un dettaglio contabile. Una deliberazione a maggioranza non può soprassedere all’allestimento del fondo né modificarne le modalità stabilite dalla legge, e ciò neppure con il consenso dell’appaltatore. Nel caso milanese l’impresa aveva accettato le sessanta rate; non è servito, perché la norma tutela anche il singolo partecipante e la corretta gestione del condominio.
Il vizio individuato dalla Cassazione è la nullità, non la semplice annullabilità soggetta al termine di trenta giorni. Le Sezioni Unite, con la sentenza 14 aprile 2021, n. 9839, hanno chiarito che la nullità della delibera posta a fondamento di un decreto ingiuntivo può essere dedotta o rilevata d’ufficio anche nel giudizio di opposizione. Il problema può quindi emergere proprio quando l’amministratore cerca di riscuotere le quote.
Il 2025 sposta la domanda: non più «se», ma «quando»
Con la sentenza 21 luglio 2025, n. 20541, la Seconda Sezione ha precisato che l’obbligo di costituire il fondo diviene ineludibile soltanto quando sia approvata la delibera di manutenzione straordinaria che determina l’oggetto dell’appalto da stipulare con l’impresa prescelta, cioè le opere da compiere e il prezzo dei lavori. Una decisione ancora programmatica e preparatoria di un procedimento assembleare più complesso non fa scattare, da sola, l’obbligo.
Le pronunce del 2023 e del 2025 possono essere coordinate: la prima spiega che cosa è il fondo, una condizione di validità; la seconda individua quando quella condizione deve essere soddisfatta, ossia nel momento in cui l’assemblea smette di sondare il terreno e decide realmente opere e prezzo. Fra il sondare e il decidere, tuttavia, rimane una zona grigia.
La cosiddetta «schizofrenia giuridica»: una norma, tre letture
Il punto fermo è l’obbligo. La frattura riguarda il momento e la forma con cui il fondo deve entrare nella decisione assembleare.
Prima dell’inizio dei lavori
Bologna ammette che il fondo sia concretamente allestito prima dell’avvio. Milano ammette il finanziamento già deliberato, concluso e vincolato ai lavori.
Nessuna formula sacramentale
Trani considera sufficiente una chiara deliberazione contestuale risultante da preventivo e piano di riparto.
Nella stessa delibera
Roma, Milano, Torino, Napoli e Cagliari richiedono la costituzione contestuale. Una delibera successiva, una riscossione o un finanziamento solo eventuale non bastano.
Nove decisioni in sei mesi
Nel primo semestre del 2026 le corti di merito hanno applicato gli stessi precedenti di Cassazione a fattispecie differenti. Il risultato non è un contrasto assoluto su tutto, ma una frammentazione riconoscibile su tre domande: quando il fondo deve essere deliberato, che cosa può sostituirlo e se una decisione successiva possa rimediare.
| Data e giudice | Esito | Principio applicato |
|---|---|---|
| 2 gennaio Corte d’Appello Bologna n. 16 | Delibera valida | Il fondo può essere allestito prima dell’inizio dei lavori; non occorre una formula autonoma nell’ordine del giorno se prezzo, fondo e scansione risultano chiaramente. |
| 9 febbraio Tribunale Milano n. 1130 | Finanziamento ammesso | Il finanziamento bancario già deliberato e destinato contrattualmente ai lavori può assicurare la disponibilità immediata richiesta dalla norma. |
| 18 marzo Tribunale Roma n. 4095 | Nullità | È invalida la delibera che approva i lavori ma rimanda fondo e piano di riparto all’esito di una mediazione. |
| 20 marzo Tribunale Milano n. 2358 | Nullità | Un fondo parziale e un finanziamento soltanto eventuale sono insufficienti; il Superbonus non deroga all’obbligo per le somme a carico dei condomini. |
| 23 marzo Tribunale Torino n. 1749 | Soccombenza virtuale | Il fondo deve derivare dall’assemblea; non rileva la sua successiva costituzione unilaterale da parte dell’amministratore. |
| 14 aprile Tribunale Trani n. 416 | Delibera valida | Non serve una formula sacramentale: fondo, bilancio preventivo e piano di riparto, deliberati contestualmente, possono concludere validamente il procedimento. |
| 18 maggio Tribunale Milano n. 4135 | Invalidità | Il fondo non è un adempimento esecutivo successivo; la rinnovazione sana il futuro ma non elimina automaticamente gli effetti già prodotti. |
| 29 maggio Tribunale Napoli n. 8993 | Nullità | Fondo contestuale anche prima della stipula dell’appalto; bollette straordinarie per un acconto e delibera successiva non equivalgono al fondo. |
| 19 giugno Tribunale Cagliari n. 1607 | Nullità | Il fondo è elemento strutturale del deliberato, non sostituibile con riscossioni successive e non sanabile con determinazioni sulla sola fase esecutiva. |
Dov’è esattamente la frattura
Le divergenze non sono capricciose: quasi tutte queste decisioni citano la stessa Cassazione e molte possono essere distinte sulla base dei fatti. La frattura corre, però, lungo due linee.
La prima è temporale. Se conta che il fondo esista prima che i lavori inizino, come afferma Bologna, l’assemblea conserva uno spazio per completare l’iter prima dell’apertura del cantiere. Se invece il fondo deve nascere insieme alla delibera definitiva che approva opere e prezzo, come affermano Roma, Milano, Napoli e Cagliari, ciò che arriva dopo non ripara la decisione originaria.
La seconda è qualitativa: che cosa può essere considerato fondo. Un finanziamento bancario già concluso e vincolato alla copertura dei lavori è stato ritenuto sufficiente dal Tribunale di Milano il 9 febbraio. Una semplice autorizzazione a cercare un finanziamento è stata invece giudicata aleatoria e indeterminata dallo stesso Tribunale il 20 marzo. La differenza giuridica è comprensibile; per il condomino che vota, però, il confine può non essere altrettanto evidente.
Il conto lo paga chi non ha scelto
Il contrasto interpretativo avrebbe un peso minore se non si confrontasse con il regime radicale della nullità affermato dalla Cassazione. Non opera il termine di trenta giorni dell’art. 1137 c.c. previsto per l’annullabilità. Il vizio può emergere quando il condominio agisce per il recupero delle quote, e può essere rilevato d’ufficio nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo.
Le conseguenze si distribuiscono in modo diseguale. L’amministratore che sbaglia il momento o le modalità espone il condominio al contenzioso. L’impresa può scoprire che il consenso prestato a un pagamento dilazionato non rende valida la delibera. Il condomino diligente rimane esposto proprio al rischio che la norma intendeva ridurre. E il professionista chiamato a rispondere alla domanda «conviene impugnare?» deve valutare il testo della delibera, il contratto, il riparto, la fase del procedimento assembleare e l’orientamento del giudice competente.
Che cosa fare, domani mattina, in assemblea
- Deliberare il fondo nella stessa seduta che approva definitivamente opere, impresa e prezzo.
- Indicare l’importo del fondo, che deve corrispondere all’ammontare dei lavori o alla parte non coperta da benefici effettivi.
- Approvare il piano di riparto e rendere riconoscibili quote e scadenze.
- Per il fondo progressivo, prevedere nel contratto di appalto pagamenti collegati agli stati di avanzamento e far seguire al fondo la medesima scansione.
- Inserire il punto nell’ordine del giorno, anche se alcune pronunce hanno ritenuto non decisiva l’omissione.
- Non lasciare la costituzione del fondo a un’iniziativa autonoma dell’amministratore.
- Se si utilizza un finanziamento, evitare formule eventuali: il credito deve essere concretamente disponibile e vincolato ai lavori.
Sono accorgimenti semplici. Costano poche righe nel verbale, ma possono evitare anni di contenzioso.
La certezza del diritto non è uniformità
Nessuno pretende che tutti i giudici decidano allo stesso modo. L’autonomia interpretativa è una garanzia e i casi concreti non sono identici. La differenza fra un finanziamento stipulato e uno soltanto ipotizzato è reale, così come è reale la differenza fra una delibera preparatoria e una decisione definitiva.
Ciò che la certezza del diritto pretende è che il criterio sia riconoscibile prima, non ricostruibile soltanto dopo. Quando la validità dipende dal qualificare un’assemblea come preparatoria o definitiva, quella qualificazione deve poggiare su indici verificabili: l’oggetto dell’appalto, le opere, l’impresa e il prezzo, come indica la Cassazione del 2025. Altrimenti una categoria elastica rischia di giustificare a posteriori esiti opposti.
Il cittadino che entra in assemblea non chiede al diritto di essere sempre favorevole. Chiede di sapere, prima di alzare la mano, che cosa gli succederà.
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Nota sulle fonti. Le pronunce citate sono state verificate nei testi integrali disponibili nelle banche dati giurisprudenziali. Riferimenti: Cass. civ., Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839; Cass. civ., sez. VI-2, ord. 25 maggio 2022, n. 16953; Cass. civ., sez. II, ord. 5 aprile 2023, n. 9388; Cass. civ., sez. II, 21 luglio 2025, n. 20541; App. Bologna 2 gennaio 2026, n. 16; Trib. Milano 9 febbraio 2026, n. 1130; Trib. Roma 18 marzo 2026, n. 4095; Trib. Milano 20 marzo 2026, n. 2358; Trib. Torino 23 marzo 2026, n. 1749; Trib. Trani 14 aprile 2026, n. 416; Trib. Milano 18 maggio 2026, n. 4135; Trib. Napoli 29 maggio 2026, n. 8993; Trib. Cagliari 19 giugno 2026, n. 1607.
Il contenuto è informativo e non sostituisce la consulenza legale sul caso concreto. Validità, interesse all’impugnazione, termini e strategia devono essere valutati sulla documentazione effettiva.